2020년 1월 31일부터 입주하는 보라매sk뷰 매매 전세 월세 전문으로 물건 다량 보유하고 있습니다.

​수 공인중개사사무소 02-833-2008

보라매 sk뷰 주택임대사업자 등록시 종합부동산세 합산배제 되는지 문의가 많습니다.

1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의

    공시가격이 6억원 이하일 것(종합부동산세법 시행령 3조 합산배제 임대주택 8항 가목)

2. 장기일반민간임대주택등록

3. 18년 913대책 이후 신규취득하신 소유자는 종합부동산세 합산배제 안됩니다.

국세청콜센타 답변 :

보라매sk뷰는 입주아파트로 아직 공시가격이 고시되지 않았으므로

지방세법 4조에 따라서 결정을 한다(즉 시,군,구청이 결정한 가액)라고 답변했습니다.

보라매sk뷰는 임대개시일 당시 공시가격이 6억원 이하일지 초과될지 아직 알수가 없고,

6억원이 초과한다면 종합부동산세 합산배제를 못 받습니다.


보라매sk뷰 전용 85㎡이하 청약당첨자는

 

■ 2019년 12월 16일 이전에 4년 주택임대사업자등록하고, 사업자를 냈다면

   1주택자의 경우 거주하지 않아도 4년후에 매도할 경우 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

■ 잔금납부일로부터 3개월이내에 주택임대사업자등록을 하고, 10년 임대를 하면

   양도소득세 100% 감면을 받습니다. (감면세액의 20% 농특세 있습니다.)

 

■ 2022년 12월 31일까지 주택임대사업자등록을 하고, 10년 임대를 하면

   장기보유특별공세 70% 적용됩니다.

 

■ 주택임대사업자를 등록하고 임대개시일 당시 기준시가 6억이하이면

   종합부동산세 합산배제되고, 다주택자 중과 배제됩니다.

■ 17년82 대책 이전에 분양권(입주권포함) 매매계약체결,계약금입금

   계약체결 당시 무주택자에 한해 거주요건 없음

   소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위), ​부칙

개인마다 상이할수 있으므로 ​세무사와 상담하시기 바랍니다.

입주 1월 31일(금)부터 예정

조합원옵션 

시스템에어컨

중문

주방상판 및 벽체 엔지니어드 스톤 마감

하이프리드 쿡탑

일체형비데 2개

광파오븐렌지

일반냉장고(삼성)

김치냉장고(엘지)

LED TV(엘지)

세탁,건조 일체형 드럼세탁기(삼성)

12.16.부동산대책

1. 투기지역·투기과열지구 9억원 이하분 LTV 40%, 9억원초과분 LTV 20%

    주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도

    9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

19년 1216 대책전 내용입니다.

17년82 대책 이전에 분양권(입주권포함) 매매계약체결,계약금입금

계약체결 당시 무주택자에 한해 거주요건 없음

소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위), ​부칙

82대책 이후 계약한 일반분양권, 조합원입주권 매수자는 무주택여부 상관없이 거주요건 있음

82대책 이전부터 원조합원은 주택으로 보기 때문에 주택수 상관없이 거주요건 없음

소득세법 시행령  제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) ⑤항 1호 

재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 

대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

다운 계약서를 쓰면 매도인,매수인 둘다 과태료 냅니다.

실제거래금액의 5%이내 과태료 , 신고불성실가산세, 납부지연가산세

다운계약시 매수인은 양도시 1세대1주택 비과세를 못받고, 감면을 받지 못합니다.

다운계약서 자진신고시 신고자는 과태료 전액 면제합니다. 리니언시 제도

다운계약서 쓰기로 하고 매수인이 다운계약서 못쓰겠다고 해도 계약 위반이 아닙니다.

매도인이 계약해지 못합니다.(법원 판례입니다.)

주택임대사업자 

장기보유특별공제율 특례 10년 임대시 70% 적용은 국민주택규모이하만 되었습니다. 

그런데 2018년 913대책 이후 취득하는 주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원이하요건이 추가되었습니다.

종합부동산세 합산배제 받을 임대주택, 다주택자 중과배제 받을 임대주택, 거주주택 비과세를 받으려는 임대주택은

임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하만 대상입니다.

면적은 상관없습니다.

​보라매 sk뷰는 임대개시일 당시 기준시가 6억원 초과할 것으로 예상되고,

주택임대사업자를 내더라로 종합부동산세 합산되고, 다주택자 중과되고, 거주주택도 비과세 받지 못합니다.

주택임대사업자를 낼 실익이 없습니다.

단. 10년 이상 보유해서 장기보유특별공제 70%적용을 받을 생각이라면, 59타입 취득세 100% 감면받으려면 

세무사와 상담해서 주택임대사업자 등록하시면 됩니다.

19.12.3.

​양도소득세 비과세

17.8.2일 이전에 무주택세대가 조정대상 지역내 주택에 대해 분양 등 매매계약을 체결하고, 

계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에 한해 

거주요건을 적용하지 않습니다. 매매계약체결일 당시 무주택자에 한해 적용합니다.

2채 이상의 분양권도 2년 거주 요건이 적용되지 않습니다.

 

소득세법시행령 제 154조 (1세대1주택의 범위)

조정지역에 있는 주택의 경우 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인것

계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

부칙

2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급

계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정

17.8.3. 이전에 매매계약시 무주택인 세대가

주택 또는 분양권(관리처분계획인가 후 승계취득한 조합원입주권 포함) 매매계약을 체결하고

계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 거주요건을 적용하지 않습니다.

입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리일뿐 주택이 아닙니다.

그러나 조합원 입주권은  다른 주택 양도시 주택수로 산정됩니다.

위에서 조합원 입주권이라 표현하지 않고 승계취득한 조합원 입주권만 포함시킨 것은 원조합원은 

주택으로 간주하기 때문입니다.

19.11.4.

보라매sk뷰

최근 부동산 시장은 미쳤습니다. 

뉴스에서 과열되고 뜨겁다 하면 외지에서 와서 이미 다 샀습니다.

뉴스는 항상 늦습니다.

2006년도 과열 분위기가 많이 납니다.

매도인 계약직전에 트는 것은 다반사입니다.

계좌 달라고 하면 올립니다.

뜨겁고 폭등중입니다.

정상적인 시장은 아닙니다.

인터넷에 매물 많이 나와 있던데요 하는 분은 세상때가 안묻은 분입니다.

전화 해봤자 매물없습다.

전화번호 노출 용이지 매물이 없습니다.

인터넷만 하지 말고 전화 해봐라 없습니다.

매물이 극도로 적습니다.

매물이 쌓여야지 급락이 오는대 쌓인 매물인 없습니다.

분석은 천천히 하시되 결정은 칼같이 내리셔야 합니다.

2021년부터 서울에 아파트 공급 가뭄이 옵니다.

보라매sk뷰 수공인중개사입니다.

보라매SK뷰 주택담보대출

영등포구는 투지과열지구 및 투기지역입니다.

무주택자인 경우  LTV 40% + DTI 40% 적용됩니다.

1주택보유세대 원칙적으로 대출 불가능합니다. 

단,

기존 주택 2년내 처분 조건으로 대출 가능합니다.

주담대 미보유  LTV 40% + DTI 40%

주담대 보유)     LTV 30% + DTI 30% 적용됩니다.

​* 서민실수요자는 부부합산소득 연 7000만원 미만일 경우  LTV50% + DTI 50% 적용됩니다. 

* 공시가격 9억원 초과의 고가주택의 경우 실거주목적 외에는 대출을 제한하고 있습니다.

* 주택도시기금 디딤돌대출은 만 30세 이상 무주택세대주이고, 85제곱미터 이하, 5억원이하만 대상입니다.

* 신혼부부 생애 최초 구입은 5년이내 무주택세대주 이고, 85제곱미터 이하, 5억원이하만 대상입니다.

상가주택 양도소득세 계산은 주택면적이 상가면적보다 크면 전체를 주택으로 봅니다. 

1세대1주택 비과세 가능해서 절세적인 측면에서 매우유리합니다.

​그러나 22년  이후 매도시 9억초과 상가주택은 주택부분만 주택으로 봅니다.

상가주택이 내 꿈이었는데

2021년1월1일 양도분부터 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간을 산정합니다.

2주택자 2020년에 팔아야 합니다.

2017년 8월 3일 이후 조정대상 지역인 영등포구에 보라매sk뷰 아파트 취득시 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 이상 거주요건 추가되었습니다.

2020년 1월1일부터는 1세대 1주택 고가주택(9웍원 초과분)에 대하여 2년이상 거주해야 장특공제 최대 80%가능합니다.

2년 거주 하지 않은경우 장특공제 최대 30%가능합니다.

 

장기보유특별공제율 특례 50% 70% 적용은 국민주택규모이하면 되었습니다. 

그런데 2018년 913대책으로 임대개시일 당시 기준시가 6억원이하요건이 추가되었습니다.

종합부동산세 합산배제 받을 임대주택, 다주택자 중과배제 받을 임대주택, 거주주택 비과세를 받으려는 임대주택은

임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하만 대상입니다.

면적은 상관없습니다.

​보라매 sk뷰는 임대개시일 당시 기준시가 6억원 초과할 것으로 예상되고,

주택임대사업자를 내더라로 종합부동산세 합산되고, 다주택자 중과되고, 거주주택도 비과세 받지 못하고, 장기보유특별공제 70%도 적용받지 못합니다. 주택임대사업자를 낼 실익이 없습니다.

보라매SK뷰 수부동산 공인중개사 사무소

사업자등록번호 168-46-00319

대표 공인중개사 이명호 02-833-2008